Les obligations légales des parties dans un contrat de construction

Faire construire une maison est un projet de grande envergure qui engage le constructeur et l'acquéreur dans un cadre juridique strictement défini. En France, le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est le principal instrument régissant cette relation et vise à protéger l'acheteur tout en encadrant les obligations du constructeur.

Demeures de Loire, en tant que constructeur responsable et respectueux des réglementations, s'engage à appliquer l'ensemble des dispositions légales, garantissant ainsi transparence et sécurité à ses clients. Cet article passe en revue les obligations respectives du constructeur et de l'acheteur, en s'appuyant sur les articles de lois en vigueur et les documents contractuels applicables.

1. Les obligations légales du constructeur

Le constructeur a plusieurs obligations essentielles pour assurer la bonne exécution du projet de construction. Ces obligations sont encadrées principalement par le Code de la construction et de l'habitation.

1.1. Obligation de souscrire à un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)

Le CCMI est régi par les articles L.231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Ce contrat est obligatoire lorsque le constructeur se charge à la fois de la conception et de la réalisation des travaux.

Il doit contenir des éléments clés tels que :

• La description précise de la maison et des matériaux utilisés,
• Le prix global et définitif, sans possibilité de révision sauf clauses prévues,
• Le délai d'exécution des travaux avec un calendrier précis,
• Les pénalités appliquées en cas de retard de livraison,
• Les garanties obligatoires apportées par le constructeur pour protéger l'acheteur,
• Les conditions de réception des travaux et les réserves possibles.

Le contrat doit être signé avant le début des travaux et doit mentionner une garantie de remboursement en cas de résiliation avant l'ouverture du chantier.

1.2. Garantie de livraison à prix et délai convenus

L'article L.231-6 du Code de la construction et de l'habitation impose au constructeur de fournir une garantie de livraison qui couvre l'acheteur contre tout risque d'inachèvement ou de dépassement de prix. Cette garantie est souscrite auprès d'un organisme financier ou d'une compagnie d'assurance. Elle assure :

• L'achèvement des travaux dans les conditions contractuelles,
• Le paiement des pénalités en cas de retard,
• La prise en charge des surcoûts éventuels liés à une défaillance du constructeur.

1.3. Garantie de parfait achèvement

Conformément à l'article 1792-6 du Code civil, cette garantie impose au constructeur de réparer toute malfaçon signalée par l'acheteur dans l'année suivant la réception des travaux. Elle concerne :

• Les défauts d’exécution,
• Les vices apparents,
• Les problèmes de finition (revêtements, carrelage, enduits, etc.).

Le constructeur est tenu de corriger les anomalies signalées par l'acheteur dans le procès-verbal de réception.

1.4. Garantie biennale

Selon l'article 1792-3 du Code civil, cette garantie couvre pendant deux ans les éléments d'équipement dissociables de la construction, tels que :

• Le système de chauffage,
• La robinetterie et la plomberie,
• Les menuiseries intérieures et extérieures,
• Les volets roulants et battants,
• Les systèmes électriques non intégrés aux murs.

Cette garantie impose au constructeur le remplacement ou la réparation des équipements défectueux.

1.5. Garantie décennale

L'article 1792 du Code civil impose une responsabilité de 10 ans au constructeur pour tout dommage compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant inhabitable. Elle couvre notamment :

• Les fissures structurelles,
• Les affaissements de terrain,
• Les infiltrations majeures,
• Les défauts dans la charpente ou la toiture,
• Les problèmes d’étanchéité affectant la structure.

Cette garantie est obligatoire et doit être couverte par une assurance décennale que le constructeur doit souscrire avant le début des travaux.

1.6. Respect des normes techniques et environnementales

Le constructeur doit respecter des normes strictes, notamment :

• RE 2020 (Réglementation Environnementale) qui impose des normes thermiques renforcées et limite les émissions de carbone,
• Normes DTU (Documents Techniques Unifiés) qui définissent les règles de l'art dans la construction,
• Normes de sécurité et accessibilité pour les personnes à mobilité réduite,
• Normes parasismiques et anti-incendie, en fonction de la zone de construction.

Le non-respect de ces normes peut entraîner des sanctions et l'obligation de mise en conformité.

2. Les obligations légales de l'acheteur

2.1. Paiement du prix selon l'échéancier

L'acheteur doit respecter le planning de paiement fixé par l'article L.231-2 du Code de la construction et de l'habitation. Ce paiement se fait en fonction de l'avancement du chantier pour limiter les risques de financement excessif sans garantie de progression des travaux.

Les paiements doivent être effectués en fonction des étapes suivantes :

• 5 % à la signature du contrat (ou 3 % si garantie de remboursement),
• 15 % à l’achèvement des fondations,
• 25 % à l’élévation des murs,
• 40 % à la mise hors d’eau (toiture posée),
• 60 % à la mise hors d’air (pose des fenêtres et portes),
• 75 % après la pose des cloisons,
• 95 % à l’achèvement des travaux,
• 100 % à la levée des réserves.

2.2. Participation aux réceptions de chantier et levée des réserves

L'acheteur doit assister aux visites de chantier et être présent lors de la réception des travaux afin de signaler toute anomalie. Il peut émettre des réserves à ce moment-là et dispose d'un délai de huit jours pour les compléter.

Si des défauts sont constatés, l’acheteur peut consigner une partie du paiement final jusqu’à leur correction.

2.3. Obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage

Prévue par l'article L.242-1 du Code des assurances, cette assurance permet d'obtenir une réparation rapide des dommages relevant de la garantie décennale sans attendre une décision de justice. Elle couvre :

• Les sinistres structurels,
• Les malfaçons affectant la solidité de la maison,
• Les infiltrations et problèmes liés à l’étanchéité.

Elle est obligatoire avant le début du chantier.

Conclusion

Le cadre légal régissant la construction de maisons individuelles est conçu pour protéger les intérêts des acheteurs tout en assurant un cadre strict pour les constructeurs. Demeures de Loire, en respectant scrupuleusement ces obligations, garantit à ses clients un processus transparent et fiable, assurant un projet mené en toute sécurité et conformité aux lois en vigueur. Grâce au respect de ces règles, les clients bénéficient d’un accompagnement optimal et d’une maison construite en toute sérénité.
Si vous n'êtes avez encore du mal à visualiser comment financer votre projet, vous pouvez jeter un oeil à notre mini-guide administratif.